Сделки с недвижимостью

В соответствии с законодательством недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению  невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст.130 ГК РФ.)

    Для правильного оформления прав на недвижимость важно знать следующее:

- Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами юстиции. Права, подлежащие регистрации, возникают только с момента регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – единственное доказательство существования зарегистрированного права.

- Государственной регистрации подлежат не только права на недвижимость, но также ограничения этих прав (арест, ипотека, рента, сервитут и т.д.)

- Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной регистрации в случаях, установленных законом.

- Регистрации подлежит отчуждение недвижимого имущества. При этом право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации  права.

Таким образом, законом устанавливаются 3 вида регистрации, это:

1. Регистрация прав (наличия, возникновения, перехода)

    Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, частный сервитут.

    Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) которая содержит сведения о субъекте права (правообладателе), объекте права (недвижимом имуществе), виде права (собственность или другие вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

    Внесение записи о праве в ЕГРП подтверждается выдачей Свидетельства о праве, содержащего те же сведения, что и в ЕГРП.

2. Регистрация ограничений (обременений) прав

При рассмотрении вопроса об установлении ограничений прав важно учитывать следующее:

1.  Ограничиваются только вещные права;

2. Ограничения устанавливаются только в отношении конкретных лиц. Регистрация ограничений возможна только при указании правообладателя, чьи права ограничиваются;

3. Ограничения относятся к конкретному объекту. Не могут рассматриваться как ограничения, подлежащие регистрации в ЕГРП:

-сроки строительства, определенные договором аренды, предоставленного для строительства земельного участка;

-арест имущества без указания конкретного объекта недвижимости;

-и прочее

Государственной регистрации подлежат следующие ограничения прав:

1. Ипотека на основании договора и в силу закона

2. Доверительное управление

3. Рента

4. Аресты, запрещения заключения сделок

5. Права требования в судебном порядке

6. Обязательства по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры;

7. Решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных нужд;

8. Ограничение права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд.

3. Регистрация сделок.

   Согласно закону договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, надо обратить внимание на то, что момент заключения сделки – это момент ее регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры – это еще не заключенные договоры и они не порождают никаких обязательств, в том числе финансовых, за исключением обязанности сторон по регистрации сделки.

    Регистрацию сделки следует отличать от регистрации права. Регистрация сделки – это необходимое условие заключение договора наряду с требованиями к его форме и содержанию. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки и юридическим результатом регистрации  является признание ее законности государством и определение момента ее заключения. Но само по себе заключение договора не означает отчуждение недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки, поэтому переход права собственности на приобретенное по договору имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

    Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

  1. Сделки с отчуждением (направлены на передачу недвижимости в собственность)

- договоры купли-продажи жилых помещений

- договоры мены

- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением

- договоры аренды с выкупом

-договоры продажи предприятия как имущественного комплекса

  При совершении данного вида сделок производится два вида регистрационных действий: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре)

  1. Сделки без отчуждения (направлены на передачу недвижимости в пользование или в залог, порождают ограничение права)

-договоры аренды зданий, сооружений, земельных участков на срок не менее одного года;

-договоры аренды предприятий как имущественного комплекса;

-договоры субаренды

-договоре о залоге недвижимости (ипотеке)

-договоре участия в долевом строительстве

    При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре)

  1. Регистрации подлежат также: уступка требования по зарегистрированной сделке; перевод долга; соглашение об изменении зарегистрированного договора.

    Не требуют государственной регистрации следующие виды сделок:

- договоры аренды зданий и сооружений на срок до года

- договоры социального и коммерческого найма

- предварительные договоры

- договоры безвозмездного пользования

- договоры простого товарищества (о совместной деятельности)

- концессионные соглашения

- договоры доверительного управления

 

   Государственная регистрация прав сделок осуществляется не позднее одного месяца со дня подачи заявления и необходимых документов.