В соответствии с законодательством недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст.130 ГК РФ.)
Для правильного оформления прав на недвижимость важно знать следующее:
- Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации органами юстиции. Права, подлежащие регистрации, возникают только с момента регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – единственное доказательство существования зарегистрированного права.
- Государственной регистрации подлежат не только права на недвижимость, но также ограничения этих прав (арест, ипотека, рента, сервитут и т.д.)
- Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной регистрации в случаях, установленных законом.
- Регистрации подлежит отчуждение недвижимого имущества. При этом право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права.
Таким образом, законом устанавливаются 3 вида регистрации, это:
1. Регистрация прав (наличия, возникновения, перехода)
Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, частный сервитут.
Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) которая содержит сведения о субъекте права (правообладателе), объекте права (недвижимом имуществе), виде права (собственность или другие вещные права), основание (правоустанавливающий документ).
Внесение записи о праве в ЕГРП подтверждается выдачей Свидетельства о праве, содержащего те же сведения, что и в ЕГРП.
2. Регистрация ограничений (обременений) прав
При рассмотрении вопроса об установлении ограничений прав важно учитывать следующее:
1. Ограничиваются только вещные права;
2. Ограничения устанавливаются только в отношении конкретных лиц. Регистрация ограничений возможна только при указании правообладателя, чьи права ограничиваются;
3. Ограничения относятся к конкретному объекту. Не могут рассматриваться как ограничения, подлежащие регистрации в ЕГРП:
-сроки строительства, определенные договором аренды, предоставленного для строительства земельного участка;
-арест имущества без указания конкретного объекта недвижимости;
-и прочее
Государственной регистрации подлежат следующие ограничения прав:
1. Ипотека на основании договора и в силу закона
2. Доверительное управление
3. Рента
4. Аресты, запрещения заключения сделок
5. Права требования в судебном порядке
6. Обязательства по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры;
7. Решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных нужд;
8. Ограничение права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд.
3. Регистрация сделок.
Согласно закону договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, надо обратить внимание на то, что момент заключения сделки – это момент ее регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры – это еще не заключенные договоры и они не порождают никаких обязательств, в том числе финансовых, за исключением обязанности сторон по регистрации сделки.
Регистрацию сделки следует отличать от регистрации права. Регистрация сделки – это необходимое условие заключение договора наряду с требованиями к его форме и содержанию. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки и юридическим результатом регистрации является признание ее законности государством и определение момента ее заключения. Но само по себе заключение договора не означает отчуждение недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки, поэтому переход права собственности на приобретенное по договору имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.
Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:
- Сделки с отчуждением (направлены на передачу недвижимости в собственность)
- договоры купли-продажи жилых помещений
- договоры мены
- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением
- договоры аренды с выкупом
-договоры продажи предприятия как имущественного комплекса
При совершении данного вида сделок производится два вида регистрационных действий: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре)
- Сделки без отчуждения (направлены на передачу недвижимости в пользование или в залог, порождают ограничение права)
-договоры аренды зданий, сооружений, земельных участков на срок не менее одного года;
-договоры аренды предприятий как имущественного комплекса;
-договоры субаренды
-договоре о залоге недвижимости (ипотеке)
-договоре участия в долевом строительстве
При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие – регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре)
- Регистрации подлежат также: уступка требования по зарегистрированной сделке; перевод долга; соглашение об изменении зарегистрированного договора.
Не требуют государственной регистрации следующие виды сделок:
- договоры аренды зданий и сооружений на срок до года
- договоры социального и коммерческого найма
- предварительные договоры
- договоры безвозмездного пользования
- договоры простого товарищества (о совместной деятельности)
- концессионные соглашения
- договоры доверительного управления
Государственная регистрация прав сделок осуществляется не позднее одного месяца со дня подачи заявления и необходимых документов.
